A cidade que deixamos para trás.

Por que ainda é economicamente mais fácil expandir nossas cidades do que recuperar o valor

daquilo que já construímos?

A expansão das cidades obedece a uma lógica econômica que nem sempre coincide com a lógica do bom urbanismo. Enquanto planejadores defendem o adensamento qualificado, a recuperação dos centros e o aproveitamento da infraestrutura existente, o mercado imobiliário continua encontrando razões bastante concretas para ocupar novas áreas. 

O fenômeno, conhecido como urban sprawl, não se explica apenas pela preferência por bairros novos ou pela disponibilidade de terrenos maiores. Existe uma questão estrutural nessa dinâmica: frequentemente, é mais previsível desenvolver uma nova região do que investir na recuperação de uma área urbana que perdeu sua atratividade. 

Segundo as Nações Unidas, entre 2000 e 2020, as cidades analisadas em um levantamento global expandiram suas áreas urbanizadas a um ritmo até 3,7 vezes superior ao de seu adensamento. O dado revela uma tendência que merece atenção, sobretudo quando consideramos os custos permanentes de sustentar territórios cada vez mais extensos. 

Cada nova frente de ocupação exige vias, drenagem, iluminação, abastecimento, transporte e manutenção. Parte desses investimentos produz benefícios imediatos, enquanto seus compromissos financeiros permanecem por décadas. 

O engenheiro norte-americano Charles Marohn, fundador do movimento Strong Towns, chama atenção justamente para essa contradição: cidades podem experimentar ciclos de crescimento aparentemente prósperos enquanto acumulam obrigações de infraestrutura que suas receitas futuras terão dificuldade de sustentar. 

Tenho acompanhado com interesse essas discussões porque, quando aproximamos a teoria da realidade do desenvolvimento imobiliário, surge uma questão que considero fundamental. 

Se recuperar áreas urbanas consolidadas parece tão desejável sob a perspectiva coletiva, por que essa escolha continua sendo tão difícil para quem precisa investir? 

Na nossa leitura, a resposta está, em boa medida, na distribuição dos riscos. 

Um incorporador que adquire um terreno em um bairro valorizado encontra referências de preço, demanda relativamente conhecida, serviços estabelecidos e condições urbanas que ajudam a sustentar o produto. Ao investir em uma região deteriorada, entretanto, passa a depender de transformações que ultrapassam os limites de sua propriedade. 

Segurança, mobilidade, qualidade dos espaços públicos, ocupação dos imóveis vizinhos e recuperação da atividade econômica são fatores que interferem diretamente na viabilidade do investimento, mas que dificilmente podem ser resolvidos por uma única empresa. 

A economia urbana conhece esse fenômeno como um problema de coordenação. Investidores aguardam melhorias públicas, governos esperam sinais de interesse privado e consumidores condicionam suas decisões à transformação do entorno. 

O resultado pode ser uma paralisia economicamente racional para cada agente, mas profundamente prejudicial para a cidade. 

O incorporador consegue transformar um terreno. Não consegue, sozinho, reconstruir a dinâmica de um bairro. 

Quando observo Natal, essa contradição se torna ainda mais evidente. 

Entre 2010 e 2022, segundo o IBGE, a população da capital passou de aproximadamente 804 mil para 751 mil habitantes. Ao mesmo tempo, a ocupação residencial e as atividades metropolitanas continuam se redistribuindo entre Natal e municípios vizinhos. 

Esses movimentos não significam ausência de demanda por novas moradias. A redução do tamanho das famílias, as mudanças nos padrões residenciais e a própria reorganização metropolitana produzem novas necessidades. 

Mas os números nos convidam a refletir sobre a eficiência territorial das nossas escolhas. 

Enquanto regiões consolidadas enfrentam processos de esvaziamento ou perda de vitalidade, novas frentes de ocupação continuam exigindo investimentos públicos e privados. 

A Ribeira talvez seja nossa expressão mais emblemática desse impasse. Seu patrimônio arquitetônico, sua importância histórica e sua localização conferem à região um valor urbano evidente. Mas esse valor não se traduz automaticamente em demanda imobiliária, financiamento ou velocidade de comercialização. 

O Alecrim apresenta outra realidade. Mantém uma intensa atividade comercial e uma centralidade econômica importante, mas enfrenta desafios de infraestrutura, mobilidade, organização do espaço público e diversificação de usos. 

São regiões que conhecemos, frequentamos e reconhecemos como partes fundamentais da identidade de Natal. Seus atributos levaram décadas para ser construídos, e sua recuperação exige estratégias distintas. 

Podemos ampliar essa reflexão com um exercício bastante concreto. 

Imaginemos o desenvolvimento de um empreendimento residencial de médio-alto padrão no terreno do antigo Hotel Reis Magos, na Praia do Meio. Uma localização à beira-mar, com  enorme significado histórico e paisagístico, inserida em uma região que já possui infraestrutura urbana e uma relação afetiva importante com a cidade. 

É possível conceber um produto de arquitetura extraordinária, com soluções contemporâneas, integração com o espaço público e potencial para estabelecer uma nova referência imobiliária naquela faixa da orla. 

Mas o que aconteceria quando esse conceito chegasse à mesa de viabilidade? 

Qual seria o preço de venda defensável? Quem seria o comprador? Qual a velocidade de absorção de um produto desse perfil? Quanto do investimento dependeria da recuperação da percepção de segurança, dos espaços públicos e da vitalidade do entorno? 

E, sobretudo, quantos incorporadores estariam dispostos a comprometer capital apostando em uma transformação urbana cujo prazo e resultado não controlam? 

A questão não diminui o potencial daquela localização. Pelo contrário, evidencia a distância que pode existir entre seu valor urbano e sua atratividade econômica imediata. 

O antigo Hotel Reis Magos foi demolido em 2020. Anos depois, a discussão sobre a destinação de seu terreno permanece como um exemplo eloquente das dificuldades de converter potencial territorial em desenvolvimento efetivo. 

O mesmo exercício pode se estender a outras regiões e explorar diferentes possibilidades de ocupação: novas tipologias residenciais, edifícios de uso misto e soluções arquitetônicas capazes de aproveitar centralidades existentes, recuperar a vitalidade urbana e despertar novas perspectivas de investimento. 

Em todos esses casos, a qualidade da arquitetura seria apenas uma parte da equação. 

Podemos desenhar um edifício capaz de mudar a percepção de um endereço. Mas quem assume o risco de esperar que a cidade ao redor também mude? 

Essa é uma inquietação que temos levado para nossas reflexões sobre o mercado. Porque defender a recuperação dos centros é relativamente simples. O desafio começa quando precisamos transformar essa intenção em uma operação imobiliária viável. 

Nenhum incorporador pode depender exclusivamente da expectativa de que o entorno de seu empreendimento estará melhor daqui a dez anos. Ele precisa tomar decisões agora, com capital comprometido, prazos definidos e responsabilidades com investidores e compradores. 

Por isso, entendo que a recuperação de áreas deterioradas precisa ser tratada também como um problema de viabilidade econômica. Incentivos fiscais, instrumentos de financiamento, flexibilizações regulatórias responsáveis e investimentos públicos coordenados podem reduzir a distância entre o benefício coletivo da revitalização e o retorno privado necessário para viabilizá-la. 

Em São Paulo, o programa Requalifica Centro representa uma tentativa concreta de enfrentar essa equação, combinando incentivos à recuperação de edifícios com mecanismos de estímulo à ocupação das áreas centrais. 

A experiência não oferece uma solução universal, mas evidencia um princípio importante: quando uma transformação imobiliária produz benefícios para toda a cidade, faz sentido discutir como seus custos e riscos devem ser compartilhados. 

Isso também exige reconhecer os limites do nosso próprio mercado. 

Natal não possui uma demanda ilimitada, tampouco a capacidade de absorção imobiliária das grandes metrópoles. Recuperar áreas centrais não pode significar simplesmente multiplicar lançamentos na expectativa de que novos compradores apareçam. 

Penso que precisamos começar por uma escala mais realista. Identificar vocações, dimensionar produtos, compreender a demanda efetiva e coordenar intervenções em territórios delimitados. A transformação consistente de algumas quadras pode produzir resultados mais concretos do que grandes programas de revitalização sem continuidade. 

O mesmo rigor deve orientar o adensamento. Verticalizar indiscriminadamente uma região não garante qualidade urbana. A intensidade construtiva precisa corresponder à capacidade da infraestrutura, à mobilidade, à arborização e às condições de convivência. 

Existe ainda uma dimensão patrimonial que considero especialmente relevante para quem trabalha com desenvolvimento imobiliário. 

Uma localização consolidada representa o acúmulo de investimentos públicos, decisões privadas e experiências coletivas. A qualidade de uma rua, a proximidade dos serviços, a diversidade de usos e a possibilidade de caminhar são atributos que nenhum empreendimento consegue reproduzir integralmente dentro de seus próprios limites. 

Localização é uma forma de patrimônio coletivo que se converte em valor privado. 

Na IT.Homes, temos procurado aprofundar essa compreensão. O valor imobiliário também está naquilo que a cidade oferece ao imóvel e na maneira como cada novo desenvolvimento se relaciona com esse patrimônio urbano. 

É uma perspectiva que amplia nossa leitura sobre localização, valorização e responsabilidade, sem desconsiderar a racionalidade econômica que orienta as decisões de quem investe. 

Não considero razoável esperar que um empresário corrija, com seu próprio capital, décadas de deterioração urbana. Da mesma forma, precisamos questionar a naturalização do abandono progressivo de áreas consolidadas enquanto continuamos assumindo novas obrigações de infraestrutura nas bordas da cidade. 

É nesse desencontro que acredito estar uma parte importante do problema. 

A expansão urbana continuará sendo necessária em determinadas circunstâncias. Novas regiões podem responder a demandas legítimas de habitação, atividade econômica e reorganização territorial. Mas precisamos avaliar essas decisões considerando seus custos de longo prazo e as alternativas que já existem dentro da própria cidade. 

Tenho a impressão de que ainda dedicamos muito mais energia a discutir onde estão as próximas fronteiras de valorização do que a compreender por que determinadas regiões deixaram de ser economicamente atraentes. 

E recuperar essa atratividade exige algo que vai além da arquitetura ou da vontade individual de empreender: políticas públicas que produzam previsibilidade, instrumentos econômicos capazes de distribuir riscos e uma visão de cidade que sobreviva aos ciclos administrativos. 

Para nós, essa discussão também faz parte da evolução da inteligência imobiliária. Precisamos compreender cada vez melhor não apenas quanto uma propriedade pode valorizar, mas o que ela é capaz de acrescentar à estrutura urbana da qual participa. 

Temos aprendido a identificar, antecipar e desenvolver novas fronteiras de valorização imobiliária. Precisamos demonstrar a mesma inteligência para recuperar o valor de regiões que a cidade, por diferentes razões, deixou para trás. 

Afinal, se continuar expandindo é economicamente mais simples do que recuperar, o problema não está apenas nas escolhas de quem constrói. Está também nas condições que criamos para que essas escolhas sejam feitas. 

Leandro Matias, CEO It Homes

Empresário e consultor, Leandro é administrador de empresas, bacharel em direito, especialista em marketing, técnico em transações imobiliárias e pós-graduando em desenvolvimento urbano estratégico pelo Instituto Cidades Responsivas. Há 18 anos trabalha com comunicação, customer experience e inteligência de mercado para solucionar desafios em percepção de marcas, negócios e produtos imobiliários.

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