Construir edifícios ou construir cidade?

Por Luciano Rosas

Toda vez que olho para um terreno, tento resistir à tentação de vê-lo primeiro como metragem. Um lote não é só uma conta de aproveitamento, é um pedaço de cidade esperando para ser interpretado. Antes de pensar em unidades, em fachada, em programa, eu tento entender o que aquele lugar já é: quem passa ali, o que está ao redor, que vocação aquele pedaço de Natal já carrega mesmo antes de qualquer projeto nascer.

Essa é, para mim, a pergunta que separa dois jeitos de fazer mercado imobiliário. Um deles pensa o edifício de dentro para fora: primeiro a planta ideal, depois o prédio; e só então, se sobrar espaço na conversa, a cidade. O outro caminho, que é o que tento seguir, inverte a ordem: primeiro a cidade, depois o edifício que faz sentido para ela.

Não é só discurso. É decisão prática, tomada projeto a projeto.

Quando entregamos o Origami, ao lado da Mata e do Parque das Dunas, a decisão mais importante não foi de planta, foi de relação: como um edifício conversa com uma reserva natural sem competir com ela, como ele se abre para aquela paisagem em vez de se fechar em torno de si mesmo. Um prédio ali não podia ser só mais um produto residencial bem resolvido. Precisava ser uma resposta arquitetônica a um dos poucos lugares de Natal onde a cidade ainda para diante da natureza.

O Aalto, hoje em obras, nasce de uma provocação parecida, mas em outra escala: como um edifício assume o compromisso de ser referência de design sem se isolar do bairro que o cerca. E o Mies, que estamos lançando agora dentro do que chamamos de Cidade Bauhaus, talvez seja onde essa lógica fica mais explícita, porque ali não estamos pensando em um prédio, e sim em um pedaço de cidade que ainda vai nascer.

E é aqui que eu acho que vale parar um pouco mais, porque "nova centralidade" virou um termo repetido no mercado, quase um clichê de material de vendas, e acho que ele merece ser levado mais a sério do que isso. Uma centralidade não é criada por decreto de construtora. Ela é um fenômeno da cidade, que nasce de infraestrutura, de fluxo, de uso ao longo do tempo. O que um bom projeto pode fazer é ler onde essa centralidade já está tentando acontecer e ajudar a qualificá-la: dar a ela densidade de uso, diversidade de programa, capacidade de sustentar vida pública em horários diferentes do dia. Um lugar só vira centralidade de verdade quando tem gente caminhando nele por motivos diferentes: trabalhar, comprar pão, encontrar um amigo, atravessar a caminho de outro lugar, e não só entrando e saindo de um elevador.

É por isso que fachada ativa é tão importante. É a decisão mais política que um projeto toma sobre que tipo de rua ele quer criar. Um térreo cego, com muro e portaria isolando o edifício do passeio, é uma escolha: a escolha de tratar a cidade como ameaça, algo do lado de fora que precisa ser mantido a distância. Um térreo poroso, com comércio, vitrine, gente entrando e saindo, é a escolha oposta: tratar a rua como parte do produto, e não como resto. Isso muda a experiência de quem mora ali, mas muda ainda mais a experiência de quem só está passando, e é essa segunda pessoa, o pedestre anônimo, quem normalmente fica de fora da conta quando se desenha um empreendimento. Um exemplo muito bem sucedido é o conjunto Nacional em São Paulo.

Pensar a escala do pedestre é, no fundo, aceitar que o edifício tem dois públicos: quem compra a unidade e quem convive com o edifício sem nunca entrar nele. Um bom projeto serve aos dois. Isso significa se importar com a largura da calçada, bancos, gentilezas urbanas e com o que acontece nos primeiros dois ou três metros de altura, porque é essa faixa, e não a torre inteira, que a cidade realmente experimenta no dia a dia.

Da torre ao bairro, talvez essa seja a pergunta que mais vale a pena um construtor carregar consigo antes de qualquer decisão de planta: este projeto está apenas ocupando um terreno, ou está ajudando a cidade a virar, de fato, cidade?

Luciano Rosas

Engenheiro civil e publicitário, formado pela UFRN, com MBA em Gestão Empresarial pela FGV. Com anos de experiência no mercado imobiliário, é sócio-diretor comercial da Construfit Engenharia, onde desenvolve empreendimentos residenciais verticais, e CEO da Urbanya - Inteligência Imobiliária, especializada em inteligência de mercado e atendimento de alto padrão com atuação em Natal e São Paulo.