Reconstruindo Janelas e Cidades: O reflexo da percepção nos mercados de Natal e João Pessoa

A Teoria da Janela Quebrada, criada por James Q. Wilson e George L. Kelling, parte de uma premissa aparentemente simples, mas profundamente reveladora: um pequeno sinal de desordem — como uma janela quebrada — pode, aos poucos, desencadear um ciclo de degradação que afeta toda a estrutura social de uma área. Não se trata apenas de uma metáfora, mas de uma observação prática sobre a psicologia social urbana. O que começa com o abandono de pequenos detalhes logo se transforma em um ciclo vicioso de desordem, levando a comportamentos mais graves e ao declínio daquela centralidade. No entanto, a beleza da Teoria está na sua solução simples: consertar o que parece insignificante pode restaurar o senso de ordem e proteger o tecido social. Pequenos atos de cuidado e manutenção podem transformar a percepção e a autoestima coletiva, cultivando um ambiente onde a comunidade se sinta protegida e inspirada a preservar o que é seu.

Observando isoladamente os mercados imobiliários de Natal e João Pessoa, é possível ver com clareza como esse conceito se aplica às dinâmicas de valorização urbana. Cidades com perfis semelhantes, mas trajetórias diferentes, refletindo o impacto de como a autoimagem e o orgulho local podem definir seus destinos.

Natal, conhecida por sua beleza natural e apelo turístico, carrega uma imagem de potencial não realizado. As belezas de Ponta Negra, a imponência do Forte dos Reis Magos e toda natureza idílica que marca nossas praias contrastam com problemas visíveis de infraestrutura, segurança pública e conservação urbana. Esses problemas projetam uma imagem desfavorável, que afeta não apenas a autoestima dos seus habitantes, mas também a confiança de potenciais investidores e agentes do mercado. Os dados mais recentes do mercado imobiliário mostram que somente nos últimos 12 meses, João Pessoa apresentou uma valorização imobiliária de 12,47% - uma das maiores do Brasil - conforme o Índice FipeZAP, enquanto Natal acompanhou o crescimento do mercado nacional, mas com uma valorização tímida em comparação a outras capitais do Nordeste, de 6,85% no mesmo período.

Essa discrepância não é casual, e a autoimagem da cidade pode ter um papel essencial nesse processo. Quando o espaço urbano exibe sinais de abandono, a autoestima da população tende a cair, alimentando um ciclo vicioso onde o orgulho local é suprimido por uma sensação de estagnação. Em termos práticos, a Teoria da Janela Quebrada sugere que a "desordem" em Natal, se não for enfrentada com ações concretas de revitalização, pode continuar a minar o mercado imobiliário e desvalorizar a cidade. Apesar disso, existem oportunidades para reverter esse quadro. Projetos como a engorda da praia de Ponta Negra, o novo Plano Diretor e a requalificação de áreas urbanas centrais são passos positivos, embora ainda insuficientes para gerar uma virada completa no jogo.

Em contraste, João Pessoa se destaca como uma cidade que soube valorizar e preservar sua autoimagem. Nos últimos anos, a capital paraibana tem mostrado crescimento contínuo e sólido, com fortes parcerias público-privadas impulsionando seu mercado imobiliário. A revitalização do seu Centro Histórico, o cuidado com a Orla e o desenvolvimento de áreas residenciais e comerciais planejadas demonstram um compromisso claro em manter a cidade organizada e atrativa. O orgulho dos moradores em relação à sua qualidade de vida, aliada a uma política de urbanização eficiente, reflete uma cidade que projeta otimismo e segurança, fatores que atraem tanto investidores locais quanto de outros estados e países.

Esse alinhamento entre o público e o privado é um dos maiores diferenciais de João Pessoa. O ciclo virtuoso de investimento que a cidade vive se deve, em parte, a essa sinergia. A imagem de uma cidade próspera, com áreas públicas bem cuidadas e segurança, não é apenas uma questão de estética, mas de percepção de valor. E valor é a moeda central no mercado imobiliário. A confiança dos investidores cresce na mesma medida em que os moradores têm orgulho de onde vivem. A cidade atrai investimentos de grande porte e a valorização imobiliária reflete essa harmonia entre governo, empresas e população.

O que Natal pode aprender com João Pessoa? A chave está no entendimento de que a autoimagem de uma cidade não é apenas um reflexo passivo das condições urbanas, mas um elemento ativo que pode impulsionar ou enfraquecer seu desenvolvimento econômico. Quando uma cidade se vê em um espelho e reconhece seu valor, essa confiança reverbera em toda a sua estrutura social e econômica. Natal, com suas riquezas naturais e culturais, possui um enorme potencial adormecido. Se a cidade conseguir alinhar o orgulho da população com pequenos – mas relevantes – sinais de cuidado, ações concretas de requalificação urbana e uma maior colaboração entre o setor público e privado, pode, enfim, quebrar o ciclo de desvalorização e abraçar um futuro de crescimento sustentável novamente.

O mercado é sensível, não só à oferta e demanda, mas também à percepção e ao sentimento de pertencimento e confiança no futuro. Mais uma vez, a Teoria da Janela Quebrada nos ensina que pequenos sinais de abandono podem desestabilizar esse equilíbrio, mas também nos mostra que o oposto é verdadeiro: sinais de organização, cuidado e renovação podem fortalecer o orgulho local e trazer prosperidade.

Portanto, ao olhar para o futuro de Natal e João Pessoa, uma reflexão se impõe: o valor de uma cidade não está apenas no seu território ou nos números do mercado, mas no que as pessoas que nela vivem acreditam que ela pode ser. A verdadeira Janela Quebrada é a da percepção, e consertá-la pode ser a chave para transformar uma cidade inteira. 

Leandro Matias, CEO It Homes

Empresário e consultor, Leandro é administrador de empresas, bacharel em direito, especialista em marketing, técnico em transações imobiliárias e pós-graduando em desenvolvimento urbano estratégico pelo Instituto Cidades Responsivas. Há 18 anos trabalha com comunicação, customer experience e inteligência de mercado para solucionar desafios em percepção de marcas, negócios e produtos imobiliários.